Di Malaysia, kediaman bertingkat atau high rise seperti pangsapuri, apartment, kondominium dan service resident sangat lazim di bandar-bandar utama Malaysia.
Bahkan, kediaman bertingkat seperti pangsapuri dan flat kos rendah juga kini sudah mula wujud di kawasan luar bandar untuk menampung keperluan semasa di setiap negeri.
Asasnya, terdapat tiga jenis hak milik rumah di Malaysia iaitu :-
- Master Title – Geran besar yang lazimnya di bawah pemaju hartanah
- Individual Title – Untuk satu pemilik petak tanah lazimnya rumah landed
- Strata Title – Bangunan bertingkat dan setiap pemilik adalah berlainan dan berkongsi fasiliti yang sama
Untuk hartanah strata, pemilik setiap unit bertanggungjawab atas fasiliti dan ‘harta benda bersama’ seperti :-
- Lif
- Tangga
- Gymnasium
- Kolam Renang
- Pondok Pengawal
- Dewan Serbaguna
- Ruang Pejalan Kaki
Memandangkan hartanah strata secara teknikal adalah ‘perkongsian satu bangunan yang sama’, hartanah strata ada banyak halangan berbanding individual title. Contohnya :-
1. Masalah kebocoran dari tingkat atas / sebelah rumah
2. Parking kereta yang sempit dan terhad untuk setiap unit
3. Bunyi bising dari tingkat atas/bawah atau jiran sebelah anda
4. Pemilik perlu membayar yuran penyelenggaraan seperti caj perkhidmatan, dana terikat (sinking fund)
5. Bukan semua penduduk mesra haiwan lagi-lagi jika haiwan itu membawa penyakit berbahaya dan gangguan pada penduduk.
6. Pengurusan sampah dan kebersihan adalah bersama melainkan JMB memberi kontrak pembersihan pada syarikat pembersihan
Setakat ini, semua hartanah strata di Malaysia perlu mengikut garis panduan yang termaktub dalam Akta Pengurusan Strata 2013.
Fungsi akta ini adalah untuk menjaga kebajikan semua pemilik unit hartanah strata dengan pengurusan Joint Management Body (JMB).
Tugas JMB bukan sekadar mengumpul yuran pengurusan hartanah, tetapi lebih kepada pemeliharaan harta benda bersama, menguatkuasakan peraturan pembangunan dan undang-undang kecil.
Di peringkat lain, terdapat juga Tribunal Pengurusan Strata yang berfungsi sebagai badan sah untuk mendengar dan menangani sebarang tuntutan berkaitan hartanah yang mempunyai hak milik strata.
Tribunal ini berkuasa mengikut Seksyen 107 dalam Akta Pengurusan Strata 2013 dan mempunyai Pengerusi, Naib Pengerusi, 20 orang pegawai undang-undang dengan pengalaman minima 7 tahun – 8 tahun dalam pengurusan hartanah.
Apa Kes Kritikal Melibatkan Hartanah Strata?
Agak mengejutkan apabila terdapat banyak kes kritikal melibatkan hartanah strata di Malaysia. Antaranya ialah :-
1. Pertikaian atau aduan melibatkan JMB
2. Masalah kos penyelenggaraan ‘harta benda bersama’
3. Tuntutan mendapatkan semula caruman, caj atau bayaran
4. Tuntutan berkaitan dokumen dan jumlah insurans hartanah
5. Tuntutan membatalkan pindaan undang-undang kecil yang dilaksanakan JMB
6. Tuntutan untuk mengesahkan, mengubah atau membatalkan keputusan Pesuruhjaya
Dengan Tribunal Pengurusan Strata, anda tidak perlu pergi ke mahkamah untuk menyelesaikan sebarang kes yang melibatkan kos RM250,000.
- Bukti Pemilikan Hartanah.
Tanpa hak milik strata, hartanah yang anda beli/diami itu sebenarnya masih lagi dalam status geran Master Title atau dalam bahasa lain, milik pemaju hartanah!
Hak milik merupakan bukti anda sebagai pemilik unit tersebut secara sah dan bertanggungjawab atas ‘harta benda bersama’ dengan pemilik unit yang lain.
- Cagaran Kepada Bank.
Sekiranya anda ingin mencagarkan apartmen/kondominium atau flat anda kepada bank, anda perlu kemukakan bukti terlebih dahulu.
Tanpa geran strata ini, secara teknikalnya hartanah itu bukanlah milik anda sebaliknya milik pemaju hartanah dan anda tidak mampu cagarkan rumah kepada bank.
Sangat penting untuk anda mempunyai bukti bahawa rumah yang anda beli itu di bawah nama anda.
- Proses Awal Penubuhan MC
Selepas geran strata dikeluarkan, pemilik unit boleh mengadakan AGM dan ahli jawatankuasa untuk MC akan dipilih secara rasmi.
Selepas proses ini, hartanah strata itu akan diuruskan oleh MC dan JMB akan dibubarkan.
- Elak Masalah Dengan Pemaju Hartanah
Banyak projek high rise di Malaysia masih lagi dalam status Master Title dan pemilik tidak dapat menukar status geran kerana pemaju hartanah muflis.
Mangsanya, sudah tentu pemilik unit rumah itu kerana proses untuk menukar status geran dalam keadaan pemaju menghadapi komplikasi itu sangatlah sukar dan mustahil.
Masa depan hartanah strata sebenarnya masih lagi kabur kerana masih banyak projek high rise yang masih gagal memberikan status geran strata kepada pemilik.
Selain daripada isu pemaju hartanah muflis dan tidak mampu memohon status geran strata, proses birokrasi dengan pihak berwajib juga menjadi punca proses ini memakan masa bertahun lamanya.
Akan tetapi, tiada masalah jika anda ingin jual rumah anda walaupun masih belum mendapat hak milik strata.
Caranya adalah dengan melalui Surat Ikatan Penyerahan Hak (Deed of Assignment/DOA) antara pemilik strata (penjual) dengan pemilik baru strata (pembeli).
DOA menggariskan persetujuan membenarkan pemilik baru strata menggunakan hartanah tersebut tertakluk kepada syarat dan terma.
Ini bermakna, sehingga hak milik strata tak dikeluarkan, pemilik baru (sementara) tak boleh pindah milik, cagar atau jual kecuali dapat kebenaran pemaju.
Sumber : MajalahLabur.com
Artikel asal diterbitkan di laman sesawang Majalah Labur. Untuk membaca artikel asal, sila klik pautan ini :
